Změna výše odpočtu z daní za úroky z hypotéky od roku 2021
Změna výše odpočtu z daní za úroky z hypotéky od roku 2021
Plno lidí, kteří si chtějí uplatňovat daňový odpočet úroků z hypotéky, nemá v této problematice jasno. Jaký je maximální odpočet od základu daně. Platí jako maximum 300 000 Kč, nebo jen 150 000 Kč?
Změna zákona o daních z příjmu č. 586/1992 Sb. s sebou přinesla řadu změn. Kromě například zrušení superhrubé mzdy anebo zvýšení základní daňové slevy na poplatníka, které zaměstnanci pocítili už během roku 2021, jsou tu i změny ohledně snížení maximální částky odpočtu zaplacených úroků z hypotéky anebo úvěru ze stavebního spoření. Někdo má přitom však stále nárok na odečet původní částky.
Jak nám odpočet úroků z hypotéky sníží daně?
Zaměstnanci si mohou jednou ročně v zúčtování daně uplatnit zaplacené úroky z úvěru na bydlení a jejich prostřednictvím si snížit daň z příjmů. U OSVČ platí to samé, ti však odečet provedou v daňovém přiznání. V obou případech tak dochází k daňové úspoře. Maximální možná částka, kterou si budou moci od daňového základu odečíst, se může lišit.
Díky změnám platným od 1. 1. 2021 je totiž nově v zákoně o daních z příjmů uvedeno, že lze odečítat zaplacené úroky z úvěru na bydlení maximálně do výše 150 000 Kč ročně. Někdo však může využívat stále původních 300 000 Kč.
Zaplacené úroky se odečítají jen od základu daně, ne ze samotné daně. To znamená, že je možno si snížit základ daně, z něhož se počítá 15% daň. Výsledná daň tedy díky tomu teoreticky může klesnout maximálně o 45 tisíc korun (patnáct procent z 300 tisíc).
Odečítat si úroky z úvěru může jen ten, kde je jeho „účastníkem“. Nestačí tedy, když ho v praxi splácí, rozhodující je, že je uveden ve smlouvě. Pokud je účastníkem více lidí, může si odpočet uplatnit buď jen jeden, nebo každý rovným dílem.
Pokud poplatník splácí víc úvěrů, může zaplacené úroky sečíst, a to až do limitu 300 tisíc korun ročně. Pokud splácí jen část roku, je limit 25 tisíc za každý měsíc splácení. Posuzují se přitom „všechny úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti“. Když je tedy jeden úvěr psaný na manžela a druhý na manželku, sčítají se do společného limitu.
Potřebujete poradit s účetnictvím?
Kdo může odečíst až 300 000 Kč?
Limit 300 000 Kč platí pro u poplatníků, u kterých došlo k obstarání bytové potřeby do 31. 12. 2020 včetně.
Kdo si odečte jen 150 000 Kč?
Novou výši maximálního odpočtu, tj. 150 000 Kč, budou využívat ti poplatníci, u kterých došlo k obstarání bytové potřeby kdykoliv od 1. 1. 2021.
Co je obstarání bytové potřeby?
Pro to, abychom věděli, jaká maximální výše odpočtu v našem případě platí, bude podstatná definice bytové potřeby a den jejího obstarání. Tu najdeme nově v § 4b ZDP. Obstaráním bytové potřeby je ze zákona myšleno úplatné nabytí rodinného domu, bytu anebo pozemku za předpokladu, že na něm bude do 4 let zahájena výstavba bytové potřeby. Dále sem také můžeme zařadit výstavbu rodinného domu, údržbu, změnu stavby, rekonstrukci a další uvedené v paragrafu.
Stručně řečeno jde o stavbu, rekonstrukci nebo nákup nemovitosti určené k vlastnímu trvalému bydlení. Nesmí tedy jít o nemovitost, která je používaná jen pro rekreaci nebo o tzv. investiční byt na který se sice splácí úvěr, ale bydlí v něm někdo cizí.
Obstarání bytové potřeby však nelze definovat jako uzavření nové úvěrové smlouvy za účelem financování bydlení. Stěžejní pro posouzení, zda bude vaše maximální hranice odečtu 300 000 Kč, nebo 150 000 Kč, bude rozhodný den, ve kterém k obstarání bytové potřeby došlo, tedy den provedení vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
Refinancování a daňový odpočet úvěru
U refinancování platí stejná pravidla jako výše. Limit odpočtu se změnou smlouvy o půjčce nijak nemění. Důležitý je okamžik obstarání bytové potřeby. Pokud je tedy refinancována úvěrová smlouva na financování nemovitosti, která je pořízena před 1. 1. 2021, limit snížení daňového základu touto odečitatelnou položkou je stále 300 000 Kč. Pokud ke vkladu vlastnického práva na katastru došlo až od 1. 1. 2021, platí maximální výše 150 000 Kč.
Je však nutné rozlišovat mezi „čistým refinancováním původního úvěru“, navýšením stávajícího úvěru například z důvodu prodražení stavby (jedná se stále o tutéž bytovou potřebu) a navýšením dosavadního úvěru o další prostředky v souvislosti s novou bytovou potřebou (například na rekonstrukci uskutečněnou po 1. lednu 2021 týkající se už dříve nabyté nemovitosti).
Finanční správa píše, že je „Vždy je nutné posoudit, jaká bytová potřeba je z navýšení úvěru hrazena a kdy k obstarání bytové potřeby došlo“. A uvádí dva příklady:
Při navýšení úvěru na stavbu rodinného domu dojde dodatkem ke smlouvě ke zvýšení stávajícího úvěrového rámce z toho důvodu, že stavba povolená do konce roku 2020 se z nějakého důvodu prodražuje. V takovém případě lze uplatnit limit pro výši odpočtu na obstarání bytové potřeby platný do konce roku 2020, to znamená 300 tisíc korun ročně.
Odlišná bude situace při navýšení stávajícího úvěru, pokud je důvodem navýšení rekonstrukce uskutečněná po 1. lednu 2021 – přestože se týká už dříve nabyté nemovitosti (financované z původní úvěrové smlouvy). Ve vztahu k této nové bytové potřebě – rekonstrukci – je pak nutné posuzovat maximální výši pro uplatnění úroků už podle nové úpravy, tedy se stropem 150 tisíc ročně.
Co když dojde k souběhu starých a nových úvěrů? „Předně je nutné posoudit nové úvěry a limit pro odečtení úroků z nich do výše 150 tisíc korun. Následně se posoudí staré úvěry, pro něž nadále platí limit odečtu úroků ve výši 300 tisíc. Ze starých úvěrů pak bude možno ročně odečíst úroky v takové výši, která v součtu s již uplatněnými úroky z nových úvěrů činí maximálně 300 tisíc,“ upřesňuje finanční správa. Oba limity pak nelze sčítat a zvýšit si tak strop na 450 tisíc.
Jak se nárok na odpočet prokazuje?
Kromě potvrzení o výši zaplacených úroků za uplynulý rok, který je možno získat od banky, bude ještě nutné při prvním odečtu doložit mimo smlouvy o hypotečním či stavebním úvěru:
Typ obstarání bytové potřeby: | Dokumenty: |
Nákup nemovitosti | Výpis z listu vlastnictví |
Výstavba | Stavební povolení, ohlášení stavby apod. |
Změna stavby, údržba, rekonstrukce | Výpis z listu vlastnictví, nájemní smlouva, doklad o trvalém pobytu |
Účetnictví KleFer se věnuje profesionálnímu vedení účetnictví pro firmy i jednotlivce již více než 20 let. Dbáme na přesnost, včasnost a spolehlivost. Využíváme moderní metody vedení účetnictví online pomocí cloudového programu Abra Flexibee. Poskytujeme také tradiční metody vedení účetnictví.